Kinh Nghiệm Đầu Tư Nhà Đất – Đầu Tư Với Số Vốn Trên Dưới 1 Tỷ.

Ngày càng có nhiều người muốn thu nhập ” khủng ” từ việc đầu tư vào lĩnh vực Bất Động Sản. Nhưng có không ít nhà đầu tư đã phải ” ngậm trái đắng ” ngay từ khi mới bước chân vào nghề. Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến những thất bại thảm hại đó, nguyên nhân sâu xa nhất phải kể tới đó là việc thiếu kiến thức đầu tư . Trong bài viết này là sự chia sẻ ” Kinh nghiệm đầu tư nhà đất – Đầu tư với số vốn trên dưới 1 tỷ ” từ các chuyên gia có bề dày kinh nghiệm. Hãy đọc kỹ những kinh nghiệm này để áp dụng tốt trong chiến lược đầu tư của mình nhé , chúc bạn thành công !

// NHỮNG KINH NGHIỆM ĐẦU TƯ NHÀ ĐẤT QUYẾT ĐỊNH SỰ THÀNH BẠI CỦA NGƯỜI ĐI ĐẦU TƯ.

Hãy Chọn Mua Những Bất Động Sản Có Tính Thanh Khoản Cao :

Bằng kinh nghiệm đầu tư nhà đất kỳ cựu, các chuyên gia khuyên bạn nên chọn mua những bất động sản có tính thanh khoản cao. Chính vì tham giá rẻ dẫn đến việc một số nhà đầu tư bị chôn vốn tại những bất động sản không có được tính thanh khoản tốt. Đặc điểm nổi bật của những loại bất động sản này là :

Kinh nghiệm đầu tư nhà đất là phải mua những bất động sản có tính thanh khoản cao

– Có vị trí quá xa so với khu vực trung tâm : Thường thì loại bất động sản này sẽ được người bán chào với giá thấp hơn rất nhiều so với những vị trí gần trung tâm hơn. Bạn lại mua đúng vào thời điểm hiệu ứng đám đông, và khi thị trường chững lại bạn không thể bán ra nổi vì tại các vị trí đó không có nhu cầu ở thực. Vì vậy bạn chỉ nên đầu tư những dòng sản phẩm này nếu như bạn thực sự rảnh rỗi về tiền mặt, và sẵn sàng cho một chiến lược dài hạn.

– Một gợi ý cho bạn là : Bạn nên mua những bất động sản không quá xa trung tâm ( bán kính trong khoảng từ 10 – 18 km là được ). Vậy tại sao lại là khoảng cách nhỏ hơn 18 km so với khu vực trung tâm ? Lý do là mọi người sẽ chấp nhận di chuyển trong khoảng cách này , mất từ 20 – 28 phút di chuyển đến nơi làm việc, đó là nhu cầu tiêu dùng thực. Bạn cần nắm rõ một bất động sản gồm có hai tiêu chí cơ bản là nhu cầu tiêu dùng và nhu cầu đầu tư. Nếu mua bất động sản tại những vị trí đủ gần so với khu vực trung tâm ( vị trí phát triển ), thì cho dù thị trường có đi ngang hay đi xuống vẫn luôn có nhu cầu tiêu dùng, và bạn vẫn có thể bán được bất động sản của mình để thoát ra khỏi thị trường.

– Những dòng sản phẩm như chung cư, nhà hình thành trong tương lai : Bạn mua theo hình thức trả tiến độ nhưng bị chôn vốn quá lâu vì gặp phải những chủ đầu tư chậm tiến độ, hoặc bị dừng hẳn công trình do sai phạm. Trong tình cảnh này bạn không có cách nào rút tiền lại được, muốn bán lại hay sang nhượng cũng không có người mua.

– Mua phải những bất động sản không có pháp lý : Trường hợp này thường thấy từ những nhà đầu tư nhỏ lẻ cùng nhau chung tiền để mua một quỹ đất với diện tích rộng ( thường là đất công), sau đó với kế hoạch chia lô, tách thửa hòng bán kiếm lời. Trong quá trình xin giấy phép từ các cơ quan chức năng để được tách thành nhiều lô đất với sổ riêng nhưng không đủ yếu tố pháp lý. Theo thời gian dài trì hoãn việc cấp phép từ phía các cơ quan chức năng, những nhà đầu tư này thực sự như ngồi trên đống lửa vì phải bỏ ra một lượng tiền khá lớn, thậm chí họ còn vay mượn người quen, mượn lãi xuất ngân hàng. Để rồi chờ đợi cấp phép trong vô vọng, những người này muốn bán thoát hàng ra để thu hồi vốn cũng không có ai mua, dẫn đến tình trạng nhiều người phải phá sản.

Một kết luận được rút ra từ kinh nghiệm đầu tư nhà đất đó là tính thanh khoản phải được đặt lên hàng đầu. Và bản thân người đầu tư mỗi khi có ý định mua một bất động sản ở đâu đó phải luôn tự đặt ra câu hỏi : Mình mua bất động sản này khoảng cách di chuyển đến trung tâm đã phù hợp chưa ? Nếu tôi bán bất động sản này thì đối tượng nào sẽ là khách mua ? Tính thanh khoản của bất động sản này có cao hay không ?…

Tìm Mua Những Bất Động Sản Mà Có Lời Ngay Trong Khi Mua :

Thường thì đa phần các nhà đầu tư, lúc đầu họ mua một bất động sản và chờ đến khi tăng giá rồi bán ra kiếm lời. Còn ở đây các chuyên gia khuyên bạn hãy tìm mua những bất động sản mà có lãi ngay trong khi mua, đó là những bất động sản có giá bán dưới giá thị trường. Với cách làm này đòi hỏi bạn phải là người có kinh nghiệm đầu tư nhà đất , có tư duy phân tích thị trường và hiểu được quy luật của thị trường bất động sản. 

Thông thường để tìm mua được những bất động sản có lãi ngay khi mua, đôi khi bạn cần làm trái với số đông đó là : Không nên vội mua chỉ vì thấy nhiều người mua và sợ rằng họ sẽ mua hết những bất động sản tốt nhất, đến lượt mình mua thì lại không còn. Thay vào đó bạn hãy chậm lại một chút và lắng nghe thị trường để đánh giá một cách chính xác giá trị thực của những bất động sản đó, tại thời điểm đó, khi ấy có thể bạn sẽ có được một quyết định đúng đắn nhất.

Bằng cách khác bạn hãy tìm mua những bất động sản của những gia đình đang có nhu cầu cần tiền bán gấp, có thể là họ bán rẻ vì lý do vợ chồng ly hôn phải chia tài sản ; lý do cha mẹ viết di chúc để lại cho con cái và giờ họ muốn bán gấp để chia cho các anh em ; cũng có thể là những bất động sản được ngân hàng thanh lý, thu hồi nợ sấu của người dân….

Kinh nghiệm đầu tư nhà đất bằng cách mua từ ngân hàng thanh lý

Với kinh nghiệm đầu tư nhà đất theo tư duy có lãi ngay khi mua sẽ giúp cho bạn có thể kiếm được tiền ngay cả lúc thị trường đang đi ngang. Còn khi thị trường đi lên thì chắc chắn là bạn sẽ càng kiếm được nhiều tiền hơn nhờ vào việc mua được bất động sản rẻ.

Hãy Mua Những Bất Động Sản Có Khả Năng Sinh Ra ” Dòng Tiền Và Lãi Vốn ” :

Trước hết bạn phải hiểu được thế nào là ” dòng tiền ” và thế nào là ” lãi vốn ” :

– Những bất động sản có khả năng sinh ra ” dòng tiền ” phải là những bất động sản đem lại một lượng tiền mặt đều đặn chảy vào túi của người chủ sở hữu. Ví dụ : Bạn mua một căn nhà tại một khu vực nào đó rồi bạn cho người khác thuê để ở hoặc kinh doanh và bạn thu tiền thuê hàng tháng từ người thuê nhà. Tương tự bạn mua một lô đất, sau đó bạn xây nhà trên đất để rồi cho người khác thuê, hoặc là bạn tự kinh doanh và kiếm được tiền từ chính bất động sản đó. Nói tóm lại một bất động sản có ” dòng tiền ” là bất động sản có thể tạo ra một lượng tiền hàng tháng cho bạn.

–  Thế còn ” lãi vốn ” thì sao ? >> Lãi vốn chính là khả năng tăng giá của một bất động sản trong tương lai, vượt qua mức giá ban đầu mà bạn bỏ ra mua bất động sản đó. Ví dụ : Tại thời điểm này bạn mua một bất động sản với giá là 1 tỷ đồng , sau từ 2 đến 3 năm sau bạn bán được bất động sản đó với giá là 2 tỷ – 2,5 tỷ ( thì sự chênh lệch theo cấp số tăng cao như vậy được gọi là lãi vốn ). Ngược lại sau thời gian 2 – 3 năm bạn bán bất động sản đó chỉ được 1.2 tỷ hoặc là bằng giá 1 tỷ ban đầu ( trường hợp này bất động sản đó không có lãi vốn ).

Vậy đức kết từ kinh nghiệm đầu tư nhà đất cho trường hợp ” dòng tiền và lãi vốn ”, lời khuyên đưa ra cho bạn sẽ là : Hãy mua những bất động sản tại những vị trí có nhu cầu sử dụng thực để bạn có thể thu được một lượng tiền mặt hàng tháng từ việc cho thuê hay tự kinh doanh trên bất động sản đó. Mặt khác bạn nên chọn mua bất động sản tại những khu vực có xu hướng đang phát triển để sau một thời gian giá bất động sản đó sẽ tăng theo cấp số nhân song song với việc phát triển hạ tầng khu vực. Tránh mua tại những khu vực đã phát triển rồi, vì khi ấy bất động sản ở đó thường sẽ bão hòa và không còn khả năng tăng giá được nữa, hoặc nếu có tăng thì cũng tăng không đáng kể.

Xác Định Rõ Thời Gian Đầu Tư Cùng Mức Độ Rủi Ro Của Bạn :

Đối với từng phi vụ đầu tư bạn nên đặt ra một kế hoạch cụ thể về thời gian cho việc đầu tư một bất động sản, số tiền lãi mà bạn mong muốn, và mức độ rủi ro mà bạn có thể chấp nhận được. Nếu trường hợp đã quá thời gian theo kế hoạch mà bạn vẫn không thấy có lãi, thậm chí là giá bất động sản đó còn đang thấp hơn lúc mua, lập tức bạn hãy bán cắt lỗ và thu hồi vốn để dùng cho một thương vụ khác tốt hơn.

Chuyên gia chia sẻ kinh nghiệm đầu tư nhà đất

Khi tham gia bất cứ một phi vụ đầu tư tại một thị trường bất động sản nào, rất khó để có thể chắc chắn rằng bạn thu về lợi nhuận cao. Lời khuyên chân thành cho bạn đó là : ” Hãy đặt lệnh dừng ” cho mỗi thương vụ của bạn vào một khoảng thời gian nhất định. Ví dụ : Bạn bỏ ra số tiền là 1,5 tỷ đồng mua một lô đất, thời gian bạn giữ tối đa lô đất đó là 2 năm, lợi nhuận mong muốn khi bán đạt ngưỡng 1,8 tỷ, rủi do thua lỗ là 100 triệu ( còn lại 1,4 tỷ). Khi ấy dù cho thị trường có đi lên hay đi xuống không quan trọng, miễn là một trong 3 kết quả trên cán mốc thì bạn vẫn sẽ kết thúc một thương vụ đó. Theo cách này thì bạn hoàn toàn có thể làm chủ được tình hình, và nếu có rủi ro thì mức độ rủi ro cũng không cao.

Trên thực tế có rất nhiều người đã không hoàn toàn làm chủ được tình hình đầu tư của mình mà dẫn đến phải hối tiếc và thua lỗ cao. Thay vì tại thời điểm bất động sản của họ đã đạt một ngưỡng cửa bán ra kiếm số lời kha khá, thì một số họ lại muốn để thêm thời gian giá trị bất động sản tăng cao hơn rồi mới bán. Kết quả thị trường không những không tăng lên mà còn sụt giảm rất mạnh, và rồi họ trở tay không kịp , cục diện thay đổi họ phải bán chịu lỗ.

Vậy lời khuyên từ chuyên gia giàu kinh nghiệm đầu tư nhà đất dành cho các bạn đó là : Hãy mua đúng thời điểm, và bán ra cũng đúng thời điểm, hãy xác định rõ thời gian đầu tư cùng với mức độ rủi ro mà bạn có thể chấp nhận được. Và đặc biệt hãy biết ” đặt lệnh dừng ” cho mỗi thương vụ đầu tư của bạn.

Nên Mua Những Bất Động Sản Có Tính Minh Bạch Về Pháp Lý :

Hãy mua những bất động sản đã có đầy đủ về mặt pháp lý, đừng vội vàng xuống tiền giao dịch khi bạn vẫn còn mập mờ chưa rõ về thông tin pháp lý liên quan đến bất động sản mà bạn định mua. Nếu không am hiểu bạn có thể tìm đến luật sư nhà đất và nhờ họ xem xét , kiểm tra pháp lý cho bạn.

Kinh nghiệm đầu tư nhà đất với pháp lý vững chắc

Nếu là mua đất tại các dự án, hoặc nhà hình thành trong tương lai thì bạn phải kiểm tra kỹ về các thủ tục cấp phép đất làm dự án như : Dự án đó phải được cấp phép quy hoạch 1/500 ; Chủ đầu tư của dự án đó đã có giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc nộp thuế khu đất đó cho nhà nước ; Thêm nữa dự án đó phải được cấp phép hoạt động, cấp phép xây dựng.

Mua Những Bất Động Sản Tốt Về Mặt Phong Thủy Cùng Các Tiện ích Và Dịch Vụ Thuận Lợi :

– Yếu tố phong thủy trong bất động sản thường rất quan trọng, nó có thể khiến cho giá trị của một căn nhà hay lô đất tăng  hoặc giảm. Ví dụ : nếu bạn mua phải một căn nhà có yếu tố phong thủy xấu như gần đình, chùa , miếu , mộ , hoặc căn nhà có thế đất quá trũng, nhiều âm khí,…Khi ấy bạn muốn bán ra sẽ rất khó khăn vì không có nhiều đối tượng khách hàng lựa chọn, thậm chí cho thuê cũng khó, tính thanh khoản không cao. >> Xem thêm : Phong thủy nhà đất – những điều lưu ý khi chọn mua nhà đất. 

– Bạn nên chọn mua bất động sản ở những nơi gần Chợ , Trường Học, Bệnh Viện , Hệ thống các Ngân Hàng , gần khu vực Công An Phường – Xã để đảm bảo an ninh tốt. Chọn những khu vực có địa hình bằng phẳng không bị ngập lụt, khi hậu trong lành không bị ô nhiễm,…

// KINH NGHIỆM ĐẦU TƯ NHÀ ĐẤT VỚI SỐ VỐN TRÊN DƯỚI 1 TỶ.

Vào thời điểm hiện tại phân khúc bất động sản có giá trên dưới 1 tỷ đang dần khép lại cơ hội đối với các nhà đầu tư. Cầm số tiền này trong tay giờ đây mọi người không còn nhiều sự lựa chọn như trước. Đầu tư nhà đất vẫn đang được khẳng định là một sân chơi hấp dẫn, chính vì vậy với lượng tài chính này các nhà đầu tư đang có xu hướng tiếp cận với phân khúc đất nền pháp lý sạch tại những khu vực vùng ven.

Kinh nghiệm đầu tư nhà đất chỉ với trên dưới 1 tỷ

Theo Kinh Nghiệm Đầu Tư Nhà Đất Cho Thấy Pháp Lý Vẫn Đóng Vai Trò Chủ Chốt :

Qua sự biến động trên thị trường Bất Động Sản của cả nước cho thấy loại hình bất động sản có giá từ 900 triệu đến 1.1 tỷ đồng đã không còn tại vị trí nội thành Hà Nội và Hồ Chí Minh kể từ đầu 2019 đến nay. Với số vốn 1 tỷ đồng trong tay ở thời điểm từ năm 2015 trở về trước người mua có rất nhiều sự lựa chọn, thì thời điểm hiện tại hầu như việc tìm mua một loại hình bất động sản với mức giá này tại TP.HCM là hầu như không có. Đặc biệt đây đang là giai đoạn khó khăn cho các dự án bởi vấn đề cấp phép pháp lý, vì vậy loại sản phẩm trên dưới 1 tỷ lại càng trở nên khan hiếm hơn.

Theo Ông Phạm Nhật Vượng – một doanh nhân tỷ phú của Việt Nam hiện là Chủ Tịch Tập Đoàn Bất Động Sản Vigroup cho hay : ” Với số tiền từ 900 triệu – 1 tỷ nhà đầu tư hiện nay chỉ có 2 lựa chọn là đầu tư vào căn hộ giá rẻ và đất nền thuộc khu vực các tỉnh vùng ven. Trong đó phân khúc căn hộ giá rẻ tại các thành phố như Hà Nội và TP. HCM cũng đang dần khan hiếm và có dấu hiệu ngừng cung cấp từ các chủ đầu tư trong thời điểm hiện tại do lợi nhuận thu về không đạt chỉ tiêu. Còn với phân khúc đất nền vùng ven trong khoảng giá từ 900 – 1,1 tỷ, Ông Vượng khuyên các nhà đầu tư nên tập trung vào những đô thị loại 2 thuộc vùng ven như : Bình Dương, Đồng Nai , Long An, Bình Phước, Quảng Ninh, Hà Tây, Vĩnh Phúc…Đây đều là những Thành Phố Trẻ đang trong thời kỳ liên tục đổi mới nên sẽ là cơ hội đầu tư đón đầu cho mọi người.”

Ông Vượng nói thêm : ” Với số tiền mặt từ 900 – 1,1 tỷ thì sẽ hạn chế được mức độ rủi ro cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên Ông khuyên các nhà đầu tư vẫn phải quan tâm đặc biệt đến vấn đề pháp lý của sản phẩm, vì đây là thời điểm nhạy cảm chỉ cần mọi người chủ quan trong việc lựa chọn dự án cũng rất dễ ở vào tình trạng chôn vốn hoặc thậm chí là mất trắng.

Riêng trong 2 năm từ 2018 – 2019, trên địa bàn cả nước đã diễn ra hàng trăm vụ thanh tra hàng loạt tại các dự án bất động sản. Số vụ bị sử phạt vi phạm pháp lý cũng nên tới vài chục, các công trình sai phạm lần lượt bị tháo dỡ làm thiệt hàng tỷ đồng của người dân và ngân sách nhà nước.

Các chuyên gia có kinh nghiệm đầu tư nhà đất lão luyện, khuyên mọi người trong thời gian này chỉ nên mua những bất động sản đã có pháp lý hoàn chỉnh như : đất sổ đỏ dự án , đất ở đô thị, đất thổ cư để đảm bảo chắc chắn sản phẩm sở hữu. Nếu là các dự án đất nền hay nhà hình thành trong tương lai tại các vùng ven, thì phải là những dự án đảm bảo đã có pháp lý 1/500 , có giấp phép xây dựng , có đầy đủ các công văn hợp pháp để phát triển dự án do cơ quan chức năng cấp.

Kinh Nghiệm Đầu Tư Bất Động Sản Chỉ Với Trên Dưới 1 Tỷ Trong Tay :

Số tiền trong tay 1 tỷ giờ đây các nhà đầu tư bất động sản không có nhiều sự lựa chọn. Tuy nhiên để tối ưu hóa số tiền hạn chế này các chuyên gia giàu kinh nghiệm đầu tư nhà đất trong nước khuyên bạn nên đầu tư vào phân khúc đất nền vùng ven. Đây được coi là loại hình bất động sản có tính an toàn cao, giá thành hợp lý, hơn nữa khả năng tăng lợi nhuận gấp nhiều lần qua thời gian vẫn còn khả thi.

Tuy nhiên các nhà đầu tư dòng sản phẩm này cần phải có được một chiến lược khôn ngoan như : Cần khoanh vùng những khu vực có mức độ tăng trưởng giàu tiềm năng trong ngắn hạn ; Cần bán sát và mua những bất động sản tại những khu vực có mật độ dân số cao, cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh , các tiện ích dịch vụ đa dạng. Ngoài ra cần phải kỹ càng và giao dịch mua bán với những sản phẩm đất nền đã chắc chắn về mặt pháp lý, khi đó tính thanh khoản của bất động sản đó sẽ khả thi hơn.

Nên tập trung vào đất nền dự án tại những thành phố trẻ loại 2, nơi sẽ được nhà nước triển khai các khu đô thị vệ tinh điển hình như : Long An , Bình Dương , Bình Phước , Đồng Nai , Quảng Ninh, Vĩnh Phúc , Hà Tây…. Đó là các thành phố trẻ đang được quy hoạch bài bản theo hướng khoa học, thu hút rất nhiều nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước đến tham gia. Một số công trình trọng điểm dự phòng tại vị trí trung tâm Thành Phố sẽ được chuyển về các khu vực lân cận do quỹ đất thành phố không còn. Chính vì vậy đất nền vùng ven tại các đô thị và thành phố loại 2 sẽ đem lại lợi nhuận ” khủng ” cho các nhà đầu tư biết mua trước đón đầu.

Chúc các bạn thành công !

> Xem thêm : Kinh nghiệm mua đất dự án vừa àn toàn lại sinh lời cao.

• Dự án Đất nền Bella vista giá rẻ tại Đức Hòa – Long An.
• Dự án Đất nền Vinatown Sơn Ca tại Đức Hòa.
• Dự án Đất nền Việt Úc Varea Bến Lức pháp lý sạch – hạ tầng đẹp.
• Dự án Đất nền Phúc Hưng Golden Bình Phước.
• Dự án Đất nền Tân Tạo Central Park – Duy nhất tại TP.HCM đã có sổ riêng.